Verpachtung – Arten, Verträge und Pflichten

Was bedeutet Verpachtung?

‌Die Begriffe Miete und Pacht werden in der Praxis häufig gleichgesetzt. Verpachtung und Vermietung unterscheiden sich jedoch durch ein Merkmal – die Fruchtziehung. Das heißt: Ein Pächter darf im Gegensatz zum Mieter eine Sache nicht nur nutzen, sondern auch die Früchte (den wirtschaftlichen Gewinn) daraus ziehen. Ein Landwirt darf beispielsweise eine landwirtschaftliche Fläche, dazu gehörende Maschinen und den Stall gegen einen Pachtzins nutzen, sowie den Gewinn aus der Ernte ziehen. Außerdem darf er in der Regel die Flächen in der Form gestalten und verändern, wie er möchte. Voraussetzung ist die Zustimmung des Verpächters.
‌

Beispiele für Verpachtung

• Pacht für landwirtschaftliche Grundstücke und Flächen
• Pacht für Schrebergarten inklusive Nutzung
• Pacht für eingerichtete Restaurants plus Kundenstamm
• Pacht Unternehmen
• Pacht Grundstücke
• Pacht Vereinslokale oder -heime
  ‌ 

Welche Pachtformen gibt es?

‌Pachtverträge können nicht nur für Gebäude und Grundstücke geschlossen werden, sondern auch für viele andere Sachen. Folgende Pachtformen werden näher erklärt:
‌

Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen

‌Das ist die häufigste Form von Pachtverträgen. Laut § 585 BGB ist hier die Bodenbewirtschaftung eines gepachteten Grundstücks gemeint. Die landwirtschaftliche Pacht beinhaltet außerdem pflanzliche und tierische Erzeugnisse, Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Obst-und Weinbau, Wiesen- und Weidenwirtschaft und Imkerei. Landwirtschaftliche Pachtverträge werden meist über mehrere Jahre abgeschlossen.
‌

Pachtvertrag – Grundstück

‌Die Grundstückspacht ermöglicht dem Pächter die Nutzung und Bewirtschaftung eines Grundstücks – je nach Vereinbarung zeitlich begrenzt. Auf dem Grundstück können sich sowohl Wohnflächen als auch Gewerbeflächen befinden.
‌

Unternehmenspacht

‌Bei einer Unternehmenspacht werden ganze Unternehmen samt Anlagevermögen (Lagerhallen, Maschinen), Umlaufvermögen (Waren, offene Kundenforderungen) und Firmenrechten verpachtet. Unternehmenspachten können beispielsweise nützlich sein, um das Unternehmen in der Familie zu halten, das Risiko zu minimieren oder steuerrechtliche Vorteile zu nutzen.
‌

Pachtvertrag – Garten

‌Bei dieser Pachtform handelt es sich meist um Kleingärten. Die sogenannten „Schrebergärten“ sind meistens Teil einer Anlage mit mehreren Gärten. Die Gärten dürfen beispielsweise zum Obst- oder Gemüseanbau verwendet werden (Fruchtziehung). Im Pachtvertrag sollten die Regelungen der Kleingartengemeinschaft und des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) berücksichtigt werden. Darin wird beispielsweise bestimmt, ob Pächter eine Gartenlaube errichten und in dieser schlafen dürfen.
‌

Pachtvertrag – Gastronomie

‌Bei gastronomischen Pachten ist das Inventar – beispielsweise Küchenausstattung oder eine Bar – inbegriffen. Der Pächter kann die Einrichtung für seinen Betrieb frei verwenden, muss damit aber sorgfältig umgehen. Kosten für Beschädigungen am Inventar müssen vom Pächter gezahlt werden. Der Pachtzins wird in der Gastronomie oft an den Umsatz des Lokals gekoppelt.
‌

Pachtvertrag – Wald

‌Pachtverträge können für Wälder oder Teilstücke von Wäldern geschlossen werden. Der Pächter bekommt dadurch beispielsweise das Recht zur Jagd oder Fischerei in diesem Gebiet. Einige Waldbesitzer besitzen selbst keine Jagd- oder Fischereierlaubnis und verpachten daher lieber. Das Bundesjagdgesetz § 11 (BJsgdG) regelt, dass Pächter mindestens drei Jahre einen Jagdschein besitzen.

Hinweis:

Eine Unterverpachtung ist laut BGB nicht möglich. Es besteht jedoch die Möglichkeit einer Unterverpachtung, wenn das im Pachtvertag geregelt wird. Bei landwirtschaftlichen Pachten ist das oft der Fall: Erkrankt beispielsweise ein Landwirt oder hat einen Unfall, könnte eine anderer Landwirt die Felder weiter bewirtschaften.

Unterschied von Verpachtung und Vermietung

‌Unter Vermietung versteht man eine Gebrauchsüberlassung. Der Vermieter überlässt dem Mieter eine Wohnung oder ein Haus gegen eine monatliche Gebühr. Der Mieter bekommt für die gezahlte Miete den Wohnraum zur Verfügung gestellt. Größere Veränderungen der Wohnungen oder gewerbliche Tätigkeiten sind normalerweise nicht möglich. 
‌
‌Unter Verpachtung versteht man das Überlassen von Sachen oder Rechten. Beispielsweise können Restaurants, genauso wie das Recht in einem bestimmten Waldstück Jagen zu gehen, verpachtet werden. Der Pächter darf bei einem Pachtvertrag neben der Nutzung, auch die Früchte aus der Sache ziehen. Einfach gesagt: Der Pächter darf durch die Nutzung der Sache Geld verdienen. Zusätzlich kann die Pacht neben dem monatlichen Entgelt, auch eine umsatzabhängige Gebühr beinhalten.

Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag
‌
Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
‌
 

‌§ 581 BGB

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

‌Einkünfte aus Vermietung und Pacht werden bei der Steuererklärung in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ eingetragen. Man unterscheidet hierbei also nicht zwischen Miete und Pacht. Falls Sie Vermieter und Verpächter sind, zählen Sie alle Einnahmen zusammen und ziehen die Werbungskosten ab. Der Betrag, der übrig bleibt, ist steuerpflichtig.
 

Hinweis:

Werbungskosten sind Kosten, die im Rahmen einer Vermietung oder Verpachtung entstanden sind. Beispielsweise Renovierungskosten oder Maklergebühren.

So wird der Pachtzins bestimmt

‌Bei Verpachtungen spricht man von keiner Miete, sondern einem Pachtzins. Der Pachtzins kann zwischen Verpächter und Pächter frei bestimmt werden. Obergrenzen, wie bei der Miete, gibt es nicht. Oft werden Grundstücke oder Immobilien verpachtet, die bereits gastronomische Ausstattung beinhalten – beispielsweise Küchenzeile oder Tische. Der Pächter darf demnach alles nutzen, das Inventar bleibt bis aber zum Ende des Pachtvertrags Eigentum des Verpächters. Der Verpächter kann entweder einen festen monatlichen Pachtzins verlangen oder den Pachtzins an den Umsatz des Pächters koppeln. In der Gastronomie ist dies häufig der Fall. Der Vorteil für Pächter: In umsatzschwachen Monaten muss weniger Pacht gezahlt werden. Grundsätzlich wird der Pachtzins durch keine feste Berechnung bestimmt.
‌
‌

Verpachtung von Grundstücken

‌Die Verpachtung eines Grundstücks kann für Besitzer eine attraktive Anlagemöglichkeit bedeuten. Der Wert von Grundstücken steigt bekanntlich und die Pacht bringt ein regelmäßiges Einkommen. Zunächst sollten die verschiedenen Grundstücksarten, die für eine Verpachtung in Frage kommen, unterschieden werden. Dazu gehören:
‌

• Unbebaute Grundstücke
• Bebaute Grundstücke (Hier können sich Ein- oder Mehrfamilienhäuser befinden oder Gewerbehallen und Büros.)
• Wohngrundstücke
• Gewerbegrundstücke
• Mischform aus Wohn- und Gewerbegrundstück  

Das Grundstück kann für Wohnen und Gewerbe genutzt werden.
‌
‌

Pachtvertrag aufsetzen

‌Bei der Erstellung eines Pachtvertrags ist es wichtig, die einzelnen Nutzungsrechte genau zu definieren. Folgende Punkte stellen keine vollständige Vorlage für den Inhalt von Pachtverträgen dar, sollen potenziellen Käufern aber zur Orientierung dienen. Bei ausführlichen Fragen empfiehlt sich der Rat eines Anwalts.
‌

• Es sollte genau festgelegt werden, was verpachtet wird (Grundstück, Gebäude, Inventar) und welche Nutzungsart Erträge erwirtschaftet.
• Wie hoch ist der Pachtzins? Wann ist der fällig? Darf dieser erhöht werden und wenn ja, wann?
• Dauer des Pachtverhältnisses
• Verpächter sollten festlegen, dass sie für ausbleibende Erträge des Pächters nicht haften.
• Vorzeitigen Kündigungszeitpunkt festlegen
• Definieren Sie die Nutzungsart des Grundstücks und ob diese während der Laufzeit geändert werden darf.
• Pflichten des Pächters – Im Pachtvertrag kann vereinbart werden, dass der Pächter entstandene Schäden selbst repariert.
• Vorkaufsrecht – Dem Pächter kann das Recht eingeräumt werden, bei einem Verkauf des Grundstücks, gegenüber anderen Käufern bevorzugt zu werden.
• Klären Sie die Möglichkeit einer Unterverpachtung.  

Achtung:

Pachtverträge, die länger als zwei Jahre dauern, sollten auf alle Fälle schriftlich erfolgen. Andernfalls gilt der Pachtvertrag laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) für unbestimmte Zeit. Kündigungen könnten dadurch schwierig werden.

Laufzeit von Pachtverträgen

‌Die Laufzeit von Pachtverträgen ist nicht reglementiert – ein Pachtvertrag kann nur für ein Jahr oder lebenslang abgeschlossen werden. In der Gastronomie sind ein bis drei Jahre üblich, in der Landwirtschaft werden häufig Verträge mit Laufzeiten von über zehn Jahren vereinbart.

Hinweis:

Im Gegensatz zur Miete, darf eine Pacht während der Laufzeit nicht erhöht werden. Vorausgesetzt, dass es im Pachtvertag keine Vereinbarung darüber gibt. Bei Landpachtverträgen gibt es hingegen die Möglichkeit die Pacht alle zwei Jahre anzupassen.

Welche Pflichten hat ein Pächter?

‌In § 581 BGB steht, dass der Pächter die Vertragssache ordnungsgemäß bewirtschaften muss. Eine genaue Definition gibt es dafür aber nicht. In der Regel geht es hierbei aber um eine gastronomische Nutzung von Restaurants oder eine landwirtschaftliche Nutzung von Bauernhöfen. Pächter müssen sich grundsätzlich an die Vorgaben des Verpächters halten – solange dies im Pachtvertrag festgehalten wird. 
‌
‌Beispielsweise könnte ein Verpächter verlangen, dass sein Lokal nur zum Essen und nicht zum Tanzen genutzt werden darf. Der Pächter muss außerdem, dass ihm zur Verfügung gestellte Inventar, am Ende der Laufzeit unbeschädigt zurückgeben. Andernfalls muss er für die Kosten aufkommen.
‌
‌

Welche Pflichten hat ein Verpächter?

‌Der Verpächter muss dem Pächter die verpachtete Sache zum Gebrauch und zur Nutzung überlassen. Der Verpächter muss außerdem dafür sorgen, dass die Instandhaltung der verpachteten Sache gewährleistet ist. Das heißt: Wenn das Dach des verpachteten Gebäudes beispielsweise durch Unwetter beschädigt wird, muss der Verpächter dies reparieren. Anders sieht es bei Ausbesserungen aus, wie zum Beispiel Schönheitsreparaturen. Welche Arbeiten tatsächlich Aufgabe des Pächters werden und in welchem Ausmaß, sollte im Pachtvertrag stehen. Ungültige Klauseln – wie in Mietverträgen – gibt es bei Pachtverträgen nicht.

Achtung:

„Kauf bricht Pacht nicht.“ Das Prinzip besagt, dass bei einem Eigentümerwechsel der bestehende Pachtvertragaufrecht bleibt. Der neue Eigentümer tritt in das Pachtverhältnis ein. Es gibt jedoch Ausnahmen – zum Beispiel, wenn der neue Eigentümer die Flächen selbst bewirtschaften möchte.

Kündigung von Pachtverträgen

‌Für die Kündigung eines Pachtvertrags müssen bestimmte Fristen eingehalten werden. Ein Verpächter kann einen befristeten Pachtvertrag jedenfalls nicht kündigen – der Vertrag läuft bis zum Ende der Laufzeit. Ein unbefristeter Pachtvertrag kann hingegen ordentlich gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt ein halbes Jahr und die schriftliche Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres beim Pächter ankommen. Bei Landpachtverträgen beträgt die Kündigungsfrist zwei Jahre.
‌

Außerordentliche Kündigung

‌Zahlen Pächter länger keine Pacht oder kümmern sich nicht um das Grundstück, dürfen Verpächter in der Regel außerordentlich fristlos kündigen. Bei Landpachtverträgen gilt zudem: Stirbt der Pächter, darf der Verpächter innerhalb eines Monats mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
‌

Eigentümerwechsel – Pachtverträge

‌Möchte ein neuer Eigentümer, den aktuellen Pachtvertrag nicht fortführen, muss er den Pächter innerhalb von drei Monaten nach Kauf darauf hinweisen. Die Auflösungsfrist beträgt mindestens ein Jahr. Der Pächter kann innerhalb von dreißig Tagen mittels eines Erstreckungsrechtes gegen die Vertragsauflösung vorgehen. Damit könnte gerichtlich eine Verlängerung des Pachtvertrages auf sechs Monate bis maximal zwei Jahre erfolgen. Der Pächter muss dafür aber beweisen, dass eine frühzeitige Auflösung einen Härtefall auslösen würde. Sprich: Die Auflösung des Pachtvertrags würde die Lebensgrundlage des Pächters gefährden. 
‌
‌Kommt es zu einer frühzeitigen Auflösung, muss Verpächter dem Pächter Schadenersatz zahlen. Grundlage bildet hierfür der Verlust, der durch die frühzeitige Auflösung des Pachtvertrags entsteht. Erst wenn der Schadenersatz gezahlt wird oder der Verpächter eine sichere Zahlung garantiert, muss der Pächter das gepachtete Grundstück/Objekt verlassen.
‌
‌

Was ist das Erbbaurecht?

‌Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch Erbpacht genannt. Die Erbpacht war ein Gesetz aus dem Mittelalter, dass es in dieser Form heutzutage nicht mehr gibt. Trotzdem werden die Worte Erbbaurecht und Erbpacht nach wie vor synonym verwendet. 
‌
‌Mit dem Erbbaurecht erhalten Personen das Recht auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen. Der Ablauf: Der Hausbauer (Erbbaurechtsnehmer) pachtet für mehrere Jahre oder Jahrzehnte ein Grundstück, auf dem er sein Haus baut. Im Gegenzug zahlt er eine Pacht an den Eigentümer (Erbbaurechtgeber). Die Pacht beträgt in der Regel drei bis sechs Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Wichtig: Das Grundstück bleibt die ganze Pachtzeit über in Eigentum des Erbbaurechtgebers. Das gebaute Haus gehört wiederum dem Erbbaurechtsnehmer. 
‌
‌Nach Ablauf der Pachtzeit geht das gebaute Haus grundsätzlich an den Grundstückseigentümer über. Jedoch besteht die Möglichkeit den Pachtvertrag zu verlängern, oder einen neuen aufzusetzen.
‌
‌

Das sollten Pächter von Grundstücken beachten

• Pächter sollten sich ein Vorkaufsrecht sichern, um nach Ende des Pachtvertrags die Möglichkeit zu haben, das Grundstück zu kaufen.
• Eine Ankaufspflicht im Pachtvertrag sollte im Vorhinein genau geprüft werden.
• Nach Ende des Pachtvertrags, muss der Eigentümer des Grundstücks eine Entschädigung für die gebaute Immobilie zahlen. Die Summe muss mindestens zwei Drittel des Immobilienwerts betragen.
• Das Grundstück, auf dem ein Haus gebaut werden soll, muss erschlossen und ein Baugrundstück sein. Ist das nicht der Fall, muss der Pächter mit viel mehr Kosten rechnen.
• Potenzielle Pächter sollten sich die lokalen Baubestimmungen und den Bebauungsplan der Gemeinde ansehen. Findet der Hausbau aufgrund von fehlenden Bewilligungen nicht statt, kann der Verpächter den Pächter wegen nicht erfüllter Vereinbarung kündigen.