Scheidung und Haus: Alle Möglichkeiten

Haus bei Scheidung: Auszahlung, Hausverkauf & andere Möglichkeiten

Das Haus ist bei einer Scheidung meist das große Streitthema. Das Scheidungspaar sieht sich mit verschiedenen Fragen konfrontiert, die es so rasch wie möglich beantworten sollte: Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung? Was ist eine Realteilung? Wie kann das Haus auf ein Kind übertragen werden? Was das Gesetz dazu sagt und was Sie selbst entscheiden können, erfahren Sie hier. 

1 Haus bei Scheidung – Recht einfach erklärt

1. Viele Ehepaare stellen sich die wichtige Frage: Was passiert mit der Immobilie / dem Haus bei Scheidung? Auf diese Frage gibt es grundsätzlich 6 Antworten: 
   ‌‌• Ein Ehepartner wird aus dem Haus / aus der Wohnung ausgezahlt. 
   ‌‌• Das Haus wird bei Scheidung verkauft. 
   ‌‌• Es erfolgt eine Realteilung des Hauses. 
   ‌‌• Die Immobilie wird vermietet. 
   ‌‌• Eine Teilversteigerung wird durchgeführt. 
   ‌‌• Es kommt zur Übertragung an ein Kind. 
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2. ‌Eine Scheidung oder Trennung hat keinen Einfluss auf das Eigentumsrecht . Der Eigentümer ist und bleibt Eigentümer der Immobilie, ganz gleich ob dieser in einer Ehe lebt oder geschieden ist. 
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3. ‌Sind beide Ehegatten Eigentümer vom Haus, muss eine Einigung darüber erzielt werden. Nicht das Gericht entscheidet, was mit dem Haus, der Wohnung oder einer anderen gemeinsamen Immobilie geschieht, sondern allein die Eigentümer. 
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4. ‌Ob das Ehepaar geschieden ist, macht für die Bank keinen Unterschied. Für sie zählt nur, dass die Kreditrückzahlung erfolgt. Oft haften beide Ehepartner für die Kreditrückzahlung. Gegebenenfalls kann dann die Bank einen Ehepartner alleine zur gesamten Rückzahlung des Kredits veranlassen. 
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5. ‌Wenn keine andere Vereinbarung in einem Vertrag ( Ehevertrag , Trennungsvereinbarung , Scheidungsfolgenvereinbarung ) getroffen wurde, dann wird nach der Ehe automatisch ein Zugewinnausgleich durchgeführt. Das Haus und andere Vermögensgegenstände, die während der Ehe hinzugekommen sind, werden dabei ausgeglichen 
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2 Wer bekommt das Haus? – Vermögensaufteilung bei Scheidung

‌Es kann viele wertvolle Vermögensgegenstände für ein Ehepaar geben. Das wichtigste aber ist meistens das Haus. Alle Fragen zu Scheidung und Wohnrecht, was mit dem Haus bei Scheidung passiert, wie es bei einem Hausverkauf bei Scheidung zugeht und vieles mehr erfahren Sie im Folgenden. 
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2.1 Zugewinngemeinschaft

‌Das Eherecht in Deutschland sieht vor, dass während einer Ehe der Güterstand der sogenannten „ Zugewinngemeinschaft “ gilt. Eine Zugewinngemeinschaft bedeutet folgendes: Die Vermögensgegenstände, die jeder Ehepartner während der Ehezeit hinzugewonnen hat, werden miteinander verglichen. Hat ein Ehepartner mehr als der andere hinzugewonnen, muss er diesen Überschuss mit dem anderen teilen.‌ 
 Beispiel: Peters Vermögen beträgt bei der Hochzeit 10.000 Euro, bei der Scheidung 30.000 Euro. Er hat also 20.000 Euro während der Ehe hinzugewonnen. Seine Ehefrau Lena hat während der Ehe 10.000 Euro hinzugewonnen. 
‌Daher: 
‌20.000 – 10.000 = 10.000 / 2 = 5.000 Euro. 
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‌Peter muss an Lena 5.000 Euro Zugewinn ausgleichen. Im Ernstfall entscheidet das Gericht: Da sich ein Haus schlecht aufteilen lässt, gibt es für einen Ehegatten einen finanziellen Anspruch, während der andere Ehegatte das Wohnrecht erhält. Wer aber bekommt das Haus normalerweise? Das kommt ganz darauf an, worauf sich die Noch-Ehepartner einigen und ob sie sich über die Vermögensteilung überhaupt einigen können. Können sie sich nicht außergerichtlich einigen, dann muss eben das Gericht eine Entscheidung treffen. ‌ 
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‌ Achtung – Ausnahmefälle: Nicht in jedem Fall haben beide Ehegatten Anspruch auf das Haus. Es gibt Ausnahmen für die Vermögensaufteilung. Bringt nämlich ein Ehegatte ein Haus in die Ehe mit, ist er alleiniger Eigentümer dieses Hauses. Dieses mitgebrachte Haus bleibt Teil des Anfangsvermögens. Aber auch wenn ein Ehegatte ein Haus während der Ehe geschenkt bekommt oder erbt , ist dieser Alleineigentümer jenes Hauses. Diese Regelung gilt im Übrigen nicht nur für ein Haus, sondern für alle Vermögensgegenstände. Erbschaft und Schenkung ist von der Vermögensteilung ausgenommen. 
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‌Nur jene Vermögensgegenstände, die während der bestehenden Ehe von beiden – also gemeinsam – erworben wurden, können nach der Ehe aufgeteilt werden. Diese während der Ehe hinzugewonnenen Gegenstände werden deswegen als „ Zugewinn “ bezeichnet. Dasselbe gilt übrigens auch für etwaige Schulden auf einem Haus – sie betreffen nur beide Ehegatten, wenn sie das Haus gemeinsam erworben haben. 
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3 Zugewinnausgleich wie vermeiden?

‌Es gibt zwei Hauptszenarien, mit denen man einen gesetzlichen Zugewinnausgleich vermeidet: Mit einer Scheidungsfolgenvereinbarung oder einem Ehevertrag . In diesen Verträgen kann man eine Gütertrennung vereinbaren oder das Haus aus dem Zugewinnausgleich ausschließen. 
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3.1 Scheidungsfolgenvereinbarung und Haus

‌In einer solchen Vereinbarung können die Eheleute alle Scheidungsfolgen regeln. Somit auch die wichtige Frage, was mit dem Haus passiert. Eine einvernehmliche Regelung der Scheidungsfolgen ist für die Eheleute in vielerlei Hinsicht von Vorteil. Die Erfahrung zeigt, wie nervenaufreibend und teuer es werden kann, wenn die Ehepartner keine einvernehmliche Regelung zum Haus erzielen. In so einem Fall muss das Gericht entscheiden und beide Ehegatten müssen einen Anwalt engagieren. 
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Alles zum Thema Scheidungsfolgenvereinbarung lesen. 
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3.2 Gütertrennung und Haus

‌Die Aufteilung des Hauses entfällt auch dann, wenn in einem Ehevertrag der Güterstand der Gütertrennung vereinbart wurde. Wird eine Ehe mit Gütertrennung geschieden, dann gilt auch nach der Scheidung Gütertrennung. Anderes müsste in einem Ehevertrag oder einer Scheidungsfolgenvereinbarung geregelt werden. 
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‌Hier lesen Sie alles zur Gütertrennung . 
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4 Haus bei Scheidung – Alle Möglichkeiten für die gemeinsame Immobilie 
 

‌Grundsätzlich gibt es 6 Möglichkeiten, die bei einer Scheidung mit Haus in Frage kommen. 
 

1. ‌Auszahlung eines Ehegatten aus dem Haus
2. ‌Hausverkauf bei Scheidung
3. ‌Realteilung des Hauses
4. ‌Vermietung der Immobilie
5. ‌Teilversteigerung als Möglichkeit
6. ‌Übertragung auf Kinder

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‌Nachfolgend finden Sie eine ausführliche Besprechung der 6 Varianten, was mit einer Immobilie bei einer Scheidung passiert. 
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4.1 Auszahlung eines Ehegatten aus dem Haus

‌Eine verbreitete Möglichkeit, den Vermögensgegenstand Haus aufzuteilen, ist die sogenannte „Auszahlung“ eines Ehepartners aus dem Haus. Das bedeutet, dass ein Ehepartner nach der Scheidung Alleineigentümer des Hauses wird und den anderen Ehepartner auszahlen muss. So eine Möglichkeit besteht jedoch nur, wenn die Immobilie während der Ehezeit gebaut oder gekauft wurde. Handelt es sich aber um ein Haus aus einer Erbschaft oder um ein Haus als Geschenk für einen Ehepartner, dann kann der andere Ehepartner keine Übernahme beanspruchen. 
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‌ Auszahlungsbetrag berechnen: Zur Ermittlung des Betrags, den der neue Alleineigentümer auszahlen muss, wird der aktuelle Wert der Immobilie von einem Gutachter bestimmt. Von diesem Wert wird sodann die Restschuld abgezogen und der Restbetrag wird schließlich auf das Ehepaar aufgeteilt.‌  Beispiel: Bei einem Gutachten wurde der Wert des Hauses auf 600.000 Euro bestimmt. Aufgrund eines Bankkredits bestehen noch Schulden in der Höhe von 200.000 Euro. Zur Berechnung werden also von den 600.000 Euro die 200.000 Euro weggerechnet, was 400.000 Euro ergibt. Diese 400.000 werden durch 2 geteilt. Folglich bleiben 200.000 Euro übrig, auf die derjenige Ehepartner Anspruch hat, der aus dem Haus auszieht und seinen Eigentumsanteil an den anderen gänzlich abgibt. Will sich das Paar auf einen anderen Betrag einigen, ist dies möglich.

4.2 Hausverkauf bei Scheidung

‌Überlegt das Ehepaar über einen Hausverkauf, kann das verschiedene Gründe haben. Der Hauptgrund dafür ist, so schnell wie möglich liquide zu sein, also schnell Geld zur Verfügung zu haben. Dabei muss es einige Dinge beachten. 
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1. Wert des Hauses schätzen 
   ‌In einem ersten Schritt wird der Wert vom Haus ermittelt. Dabei ist ein professioneller Gutachter behilflich und eine Unterschätzung des Wertes durch die Ehegatten kann vermieden werden. Dann gilt es, die noch bestehenden Schulden , wie etwa Kredite zu tilgen. Die Bank verlangt hierfür eine sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“, also eine Entschädigungszahlung dafür, dass der Kredit auf einmal und bereits im Vorhinein beglichen wird. 
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2. ‌ Wie soll man das Haus verkaufen? 
   ‌Es gibt verschiedene Möglichkeiten für den Verkauf an sich. Die Schaltung eines Inserats online auf einer gängigen Plattform für den Immobilienverkauf ist empfehlenswert. Dann kann das Paar überlegen, ob der Verkauf privat erfolgt. Oder durch einen Makler, der dann auch die Hausbesichtigungen mit den Interessenten ausmacht, durchführt und eine Provision bekommt. 
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3. ‌ Wann ist der optimale Zeitpunkt für den Verkauf? 
   ‌Wann der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf ist, lässt sich pauschal schwer beurteilen. In der Regel hat das Paar aber desto bessere Chancen auf einen guten Verkaufspreis, je früher es das Haus zum Verkauf freigibt. So hat es genügend Zeit, um Interessenten zu finden und muss nicht im Scheidungsstress unter allen Umständen das Haus zu einem Spottpreis veräußern. Das Trennungsjahr, sofern sich das Paar währenddessen über eine Scheidung sicher ist, kann gut für einen Hausverkauf genutzt werden. 
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4. ‌ Beide Ehegatten sind Eigentümer 
   ‌Haben beide Ehegatten einen Eigentumsanteil am Haus , gilt es Folgendes zu beachten: Beide haben ein Recht, einen Verkauf des Hauses zu forcieren. Weigert sich ein Ehepartner, darf der andere gegen ihn sogar vor Gericht klagen, um letztlich eine Zustimmung zum Verkauf zu erzwingen. So eine Möglichkeit sollte aber wirklich nur in einem Ausnahmefall in Betracht gezogen werden, denn dafür fallen sehr hohe Verfahrenskosten an. Der Alleineigentümer und der Ehegatte sollten an einer einvernehmlichen Lösung interessiert sein. 
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5. ‌ Nur ein Ehegatte ist Eigentümer – Das Haus ist Alleineigentum 
   ‌Was die Verkaufsrechte der Ehepartner bezüglich Haus angeht, ist wichtig zu wissen: Gehört das Haus nur einem der beiden Ehegatten , so heißt das noch nicht, dass er als Eigentümer das Haus einfach verkaufen darf. Oft hat der andere Ehepartner, also der Nicht-Eigentümer, Mitspracherecht. Spricht er sich gegen einen Verkauf aus, kann das Haus nicht verkauft werden. Ein solcher Fall ergibt sich aber in der Regel nur dann, wenn das Haus das gesamte Vermögen des Alleineigentümers darstellt. 
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4.3 Realteilung des Hauses

1. Umbau des Hauses trennt die Lebensbereiche der Ex-Partner Eine Realteilung des Hauses bedeutet, dass das Haus baulich so verändert wird, dass zwei abgegrenzte Lebens- und Wohnbereiche entstehen. „Real“ bedeutet so viel wie „wirklich“ oder „echt“, weshalb die Bezeichnung Sinn macht: Das Haus wird „wirklich geteilt“. 
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2. ‌Voraussetzung für die Realteilung Können sich die zukünftigen Ex-Ehegatten ein Leben in unmittelbarer Nähe zueinander vorstellen, dann ist eine Realteilung denkbar. Denn nur weil das Haus durch bauliche Maßnahmen aufgeteilt wird, heißt das noch nicht, dass sich die Bewohner der beiden Teile nicht mehr begegnen. 
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3. ‌Was bedeutet eine Realteilung, wenn es Kinder gibt? Darüber hinaus soll das Ehepaar überlegen, inwieweit eine derartige Lösung Sinn macht, wenn Kinder vorhanden sind. Der Umbau eines Hauses, an das sich die Kinder vielleicht schon viele Jahre gewöhnt haben, kann neben einer Scheidung noch ein weiterer radikaler Eingriff in die Familiengeschichte sein, der die psychische Belastung nur noch vergrößert. 
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4. ‌Wann kann eine Realteilung erfolgen? Den Beginn einer solchen baulichen Lösung des Wohnproblems kann bereits das Trennungsjahr machen. Da im Trennungsjahr die Trennung von Tisch und Bett sowieso, und überhaupt die strikte Trennung aller Lebensbereiche gesetzlich verpflichtend ist, bietet sich die Realteilung des Ehehauses bzw. der Ehewohnung unter Umständen an.

4.4 Vermietung der Immobilie

‌Wird das Haus oder die Wohnung nach einer Scheidung vermietet, ist dies oft eine gute und bequeme Möglichkeit für die Ex-Ehegatten, um Nebeneinkommen zu generieren. Durch die Mieteinnahmen kann ein etwaiger Kredit, der noch für das Haus zurückgezahlt werden muss, getilgt werden. Bleibt ein Überschuss, kann vereinbart werden, dass dieser auf die Ehegatten aufgeteilt wird. Somit wird eine kostenintensive Vorfälligkeitsentscheidung der Bank nicht nötig, weil man die eingenommene Miete für die Kreditrückzahlung verwendet. 
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‌Wichtig für die gemeinsame Vermietung ist aber, dass sich die Eheleute die Arbeit für die Vermietung teilen. Sie können deshalb vereinbaren, dass einer beispielsweise als Ansprechpartner für allfällige Fragen und Anliegen des Mieters dient, der andere hingegen die alljährliche Nebenkostenrechnung erstellt. Wollen Sie mit der Vermietung so wenig wie möglich zu tun haben, kann die Beauftragung eines Verwalters für allfällige Angelegenheiten Sinn machen. Dieser kümmert sich anstelle des Vermieters um den Mieter. 
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4.5 Teilversteigerung als Möglichkeit

‌Eine Teilungsversteigerung ist gleichsam eine Notlösung für die Noch-Eheleute, um an Geld zu kommen, wenn keine Einigung bezüglich der Aufteilung des Hauses gelingt. Eine Teilversteigerung bezeichnet eine öffentliche Versteigerung des Hauses mithilfe eines Vollstreckungsgerichts. Eine solche Versteigerung läuft jedoch Gefahr, einen Verkaufswert weit unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie zu erzielen. Dazu kommen noch der Kostenaufwand für den Sachverständigen sowie die Gerichtskosten dazu. 
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‌Nachdem das Haus versteigert wurde, wird der Verkaufserlös auf die Ehegatten entsprechend der von ihnen getroffenen Regelung aufgeteilt. Wird keine Regelung hierzu getroffen, wird das Gericht herangezogen. Das Gericht nimmt dann eine Aufteilung des eingenommenen Geldes vor. Es sei darauf hingewiesen, dass eine Teilversteigerung wirklich nur durchgeführt werden soll, wenn keine andere Möglichkeit besteht. 
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‌ Jeder der beiden Ehepartner kann einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Es ist hierbei irrelevant inwieweit ein Ehepartner Miteigentümer des Hauses ist. 
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4.6 Übertragung auf Kinder

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‌Auf die Frage „Was passiert mit dem Haus nach der Scheidung?“ ist auch folgende Antwort möglich: Das Kind bekommt es. Die Übertragung von Immobilien an Kinder erfordert besondere Regelungen. 
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‌Eine Übertragung des Hauses an ein Kind bei der Scheidung ist nur dann möglich, wenn damit beide Elternteile einverstanden sind. Ist das Kind minderjährig, muss die Zustimmung von einem sogenannten Vormundschaftsgericht eingeholt werden. Bei volljährigen Kindern bedarf es bei der Übertragung keines Vormundschaftsgerichts. Die Immobilie darf darüber hinaus nur dann an das Kind vergeben werden, wenn keine Zugewinngemeinschaft mehr besteht. Andernfalls braucht es eine Zustimmung des zweiten Elternteils bzw. des Ehepartners, mit dem die Zugewinngemeinschaft besteht. 
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‌Es ist grundsätzlich möglich, dass das Haus nur zum Teil an ein Kind übertragen wird. Zum Beispiel kann das dann der Fall sein, wenn nur ein Elternteil seinen Anteil am Hauseigentum an das Kind übertragen möchte. Allerdings ist dafür die Zustimmung des zweiten Teileigentümers erforderlich. Alle Rechte und Pflichten für das Haus werden bei der Übertragung, die man im Übrigen auch Schenkung nennen kann, an das Kind weitergegeben. Das heißt: Unterhaltskosten, Grundsteuer und natürlich die Eigentümerpflichten. 
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5 Hauskredit und Scheidung

‌Wer haftet für den Hauskredit? Wer für den Hauskredit haftet, hängt in erster Linie davon ab, wer für den Kreditvertrag unterzeichnet hat. Für die Bank ist es dabei unwichtig, ob diejenige Person noch in einer Ehegemeinschaft lebt oder schon geschieden ist. 
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‌Oft ist es so, dass die Ehepartner gemeinsam Kreditnehmer sind. Das ist auch ein Vorteil für die Banken, denn dadurch kann jedenfalls einer der beiden für die Tilgung des Kredits herangezogen werden. Das Kreditunternehmen kann sogar einen der beiden Kreditnehmer für die Bezahlung der gesamten Kreditschulden heranziehen. Eine Ausnahme hiervon bildet beispielsweise die Situation, dass ein Ehegatte durch die Rückzahlung des Kredits in gravierende finanzielle Schwierigkeiten käme. In einem solchen Fall kann es sittenwidrig sein, diesen Gatten zur Kasse zu bitten.  Beispiel: Svenja und Thorsten heiraten. Sie bringt ein Haus in die Ehe mit, für welche sie noch Schulden bei der Bank begleichen muss. Wurde nichts anderes ehevertraglich geregelt, ist Svenja ganz allein für die Rückzahlung des Kredits zuständig. Kauft Svenja ein Haus während der Ehe und nimmt sie dafür einen Kredit auf, ist das Szenario ein und dasselbe. Svenja ist Eigentümer des Hauses und deshalb für die damit einhergehenden Verbindlichkeiten verantwortlich. Thorsten muss diese Schulden nicht zurückzahlen. Aber: Wird die Wohnimmobilie von beiden Ehegatten – also gemeinsam – finanziert, dann haften beide für den gesamten Kredit. Im Falle einer Scheidung ändert sich nichts hinsichtlich der Schuldenlast: Beide haften weiterhin dafür. Die einzigen Möglichkeiten für die Befreiung aus den Schulden sind folgende: 
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1. Vollständige Rückzahlung des Kredits 
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2. ‌Übertragung des Miteigentumsanteils auf den anderen Ehepartner (in dem Falle kann die Bank die Schulden möglicherweise erlassen) 
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3. ‌Teilungsversteigerung (die Immobilie wird bei einer öffentlichen Auktion versteigert. Nachteil: Dabei verliert die Immobilie deutlich an Wert) 
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4. ‌Eigenständige Regelungen in einem Ehevertrag bei Notar oder Anwalt.