Nutzungsrechte ermächtigen ausgewählte Personen, fremde Grundstücke, gänzlich oder teileweise zu nutzen. Dabei können Regelungen für die Zufahrt, die Bebauung oder das Wohnen auf dem Grundstück getroffen werden. Mehr über die verschiedenen Nutzungsrechte und deren Abläufe erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was sind Nutzungsrechte an Grundstücken?
Eigentümer von Grundstücken können gewisse Befugnisse – die die Nutzung des Grundstücks betreffen – an andere Personen vergeben. Eigentümer können demnach bestimmte Rechte für ihr Grundstück erteilen und erhalten im Gegenzug oftmals ein Nutzungsentgelt . Im Bürgerlichen Gesetzbuch BGB sind einige dieser Nutzungsrechte für Grundstücke festgehalten. Achtung: Grundschuld und Hypothek sind Sicherungsrechte . Das heißt: Diese Rechte erlauben nicht die Nutzung des Grundstücks, sondern dienen lediglich als Sicherheit .
Was ist die Grunddienstbarkeit?
Mit der Grunddienstbarkeit BGB § 1018ff oder Dienstbarkeit wird geregelt, welche Rechte Eigentümer von Grundstücken, an andere Grundstückseigentümer vergeben . Die Grunddienstbarkeit besagt:
- Personen mit Grunddienstbarkeit erhalten bestimmte Rechte auf dem fremden Grundstück
- Bestimmte Tätigkeiten dürfen auf dem Grundstück nicht ausgeübt werden
- Die Anwendung eines bestimmten Rechts ist ausgeschlossen
Diese Nutzungsrechte können beispielsweise das
- Wegerecht
- Durchfahrtsrecht
- Recht Wasserleitungen zu verlegen
sein.
Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch vermerkt . In der Praxis vereinbaren häufig Nachbarn Dienstbarkeiten. Das Recht wird oftmals bei Grundstücken angewendet, die in zweiter Reihe stehen und über öffentliche Straßen nicht zu erreichen sind. Wichtig: Rein vertraglich vereinbarte Rechte sind für neue Eigentümer nicht verpflichtend. Neue Eigentümer müssen sich nur daranhalten, wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch steht . Hinweis: Damit das Verhältnis zwischen beiden Grundstücken klar erkennbar ist, gibt es die Bezeichnungen „ dienendes Grundstück “ und „ herrschendes Grundstück “. Das dienende Grundstück erteilt die Grunddienstbarkeit, was einen Verzicht von bestimmten Rechten bedeutet. Das herrschende Grundstück erhält die Rechte.
Nachbargrundstück – Das sollte man beachten
1) Der beanspruchte Weg/Bereich des Nachbargrundstücks muss laut § 1020 BGB schonend genutzt werden. Das Fahren mit schweren Fahrzeugen wäre im Wegerecht hierbei untersagt.
2) Der Begünstigte muss die vereinbarten Zahlungen für das erhaltene Recht einhalten. Ist das nicht der Fall, könnte der Nachbar die Zahlungen vor Gericht einfordern.
3) Der Begünstigte ist laut § 1021 BGB – falls das vereinbart wurde – für Instandhaltungen der benutzten Anlage auf dem Nachbargrundstück verantwortlich.
Die Grunddienstbarkeit sollte im Vertrag, so genau wie möglich , formuliert werden – damit können Streitigkeiten vermieden werden.
Grundstückgleiche Rechte
Zu den grundstückgleichen Rechten zählen das Erbbaurecht und das Wohnungseigentum . Hinweis: Die Grunddienstbarkeit sollte am besten von einem Notar bearbeitet werden. Notare verfassen den Vertrag gesetzeskonform, beglaubigen den Vertrag und leiten die Eintragung beim Grundbuchamt ein. Die Grunddienstbarkeit sollte nicht mit dem Nießbrauch verwechselt werden. Hinweis: Personen mit einem Nießbrauchrecht dürfen ein fremdes Grundstück nutzen und den wirtschaftlichen Gewinn daraus ziehen. Der Rechtsinhaber erhält somit ein vollständiges Nutzungsrecht für das Grundstück. Die Grunddienstbarkeit gibt dem Begünstigten hingegen nur einzelne Rechte an einem anderen Grundstück.
Kann man die Grunddienstbarkeit löschen?
Eigentümer, die ihr Grundstück zu Verfügung stellen, (dienendes Grundstück) können die Grunddienstbarkeit nicht löschen . Nur der Rechtinhaber (herrschendes Grundstück) kann eine Änderung oder eine Löschung aus dem Grundbuch veranlassen. Wechseln die Eigentümer, bleibt die Grunddienstbarkeit bestehen – sofern der Begünstigte im Grundbuch eingetragen ist.
Wie kann man die Grunddienstbarkeit beenden?
Normalerweise kann die Grunddienstbarkeit nur vom Rechtinhaber vorzeitig beendet werden. Es gibt aber Situationen, wo die Zustimmung des Rechtinhabers nicht benötigt wird:
- Die Grunddienstbarkeit ist befristet und läuft aus
- Die Vorteile für das herrschenden Grundstück sind nicht mehr existent. Beispielsweise wenn der Boden abgenützt ist.
- Das Recht kann verjähren ( 1028 BGB )
Achtung: Bevor ein Grundstück gekauft beziehungsweise bebaut wird, sollte man unbedingt ins Grundbuch schauen und überprüfen , ob eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Einerseits mindert eine Belastung den Wert des Grundstücks deutlich und andererseits könnten bestimmte Bauvorhaben dadurch verhindert werden – ein zweistöckiger Bau beispielsweise. Das Prüfen des Grundbuchs ist für künftige Eigentümer daher essenziell.
Persönlich beschränkte Dienstbarkeit
Die persönlich beschränke Dienstbarkeit berechtigt ausgewählte Personen ein Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen zu dürfen. Beispielsweise kann eine Dienstbarkeit nur für die Nutzung einer Garage vereinbart werden. Wie der Name bereits sagt, richtet sich die persönlich beschränkte Dienstbarkeit an bestimmte Personen und Teile des Grundstücks . Außerdem werden keine anderen Eigentümer begünstigt, wie bei der Grunddienstbarkeit. Das Recht kann nicht verkauft oder vererbt werden und endet erst mit dem Tod des Rechtinhabers.
Die persönlich beschränkte Dienstbarkeit bezieht sich auf die namentlich im Grundbuch eingetragene Person . Die Nutzung der Dienstbarkeit kann – wenn vertraglich ausdrücklich vereinbart – anderen Personen überlassen werden ( § 1092 BGB ). Beispiel: Das Wohnungsrecht (§1093 BGB) ist eine persönlich beschränkte Dienstbarkeit. Ein Wohnungsrecht erlaubt dem Berechtigten eine Wohnung oder Teile einer Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Das Recht schließt auch die Mitnahme von Familie sowie Pflegekräften ein.
Nutzungsrecht und Grundbuch
Ein Nutzungsrecht kann ausschließlich vertraglich vereinbart werden – dabei handelt es sich meist um Miet- und Pachtverträge . Möchten Personen ein bestimmtes Recht jedoch absichern, spricht man von einem dinglich abgesicherten Nutzungsrecht . Das beinhaltet, dass das Recht im Grundbuch eingetragen wird. Damit soll die vertragliche Vereinbarung abgesichert werden. Denn: Eine Grundbucheintragung bedeutet, dass ein Nutzungsrecht auch zwangsweise durchgesetzt werden kann.
Ein abgesichertes Nutzungsrecht wird auch als Dienstbarkeit bezeichnet. Sind Grundstücke oder Immobilien mit Dienstbarkeiten belastet, schmälert dass den Wert und die Rechte des Eigentümers. Achtung: Wechseln die Eigentümer des Grundstücks bleibt die eingetragene Belastung bestehen und wird auf den neuen Eigentümer übertragen .
Immobilien – Nutzungsrecht
Neben Nutzungsrechten für Grundstücke gibt es auch Nutzungsrechte für Immobilien . Das Nießbrauchrecht erlaubt dem Begünstigten beispielsweise die vollständige Nutzung der Immobilie (Wohnnutzen und wirtschaftlicher Nutzen). Ein weiteres Nutzungsrecht bei Immobilien ist das Wohnrecht . Inhaber von Wohnrechten dürfen – obwohl sie nicht Eigentümer sind – Immobilien oder Teile von Immobilien bewohnen. Im Gegenzug müssen die Rechtinhaber für Betriebskosten und Reparaturen aufkommen.
Ausführliche Informationen über zu diesem Thema finden Sie in den Artikeln:
Welche Nutzungsrechte werden angewendet?
Folgende Grunddienstbarkeiten können ins Grundbuch eingetragen werden:
Wegerecht
Liegt ein Grundstück so, dass die Zufahrt über öffentliche Straßen nicht möglich ist, wird ein Wegerecht erteilt. Das heißt: Inhaber von Wegerechten dürfen folglich das angrenzende Grundstück begehen beziehungsweise befahren, um zum eigenen Haus zu gelangen.
Leitungsrecht
Das Leitungsrecht regelt den Anschluss an das öffentliche Strom- Wasser und Abwassernetz über ein fremdes Grundstück . Befindet sich auf dem herrschenden Grundstück kein Anschluss, können die Leitungen über das dienende Grundstück verlaufen.
Bebauungsbeschränkung
Diese sogenannte einschränkende Grunddienstbarkeit besagt, dass Person A auf dem eigenen Grundstück nicht höher bauen darf als Person B . Der Grund: Person B soll weiterhin einen freien Blick haben.
Überbaurecht
Das Überbaurecht ermöglicht, dass ein bestimmter Abschnitt des Hauses auf das benachbarte Grundstück ragt. Das Nachbarrecht ist in Bezug auf die Grenzüberschreitung sehr strikt. Ohne eingetragenes Überbaurecht dürfen weder ein Balkon noch unterirdische Garagen auf das anliegende Grundstück ragen .
Grenzbaurecht
Das Grenzbaurecht ermöglicht die eigene Immobilie sehr nah an die Grundstücksgrenze zu bauen. Der Mindestabstand muss hierbei nicht eingehalten werden. Beim Grenzbaurecht kommt es zwischen Nachbarn häufig zu Streitigkeiten.
Hinnahme von Schmutz und Lärm
Möchten sich Eigentümer vor Schadensersatzansprüchen schützen , kann ein Verzicht auf ein Abwehrrecht im Grundbuch eingetragen werden. Das heißt: Der Eigentümer des benachbarten Grundstücks toleriert eine:
- Höhere Luftverschmutzung – beispielsweise durch Fabrik
- Unangenehme Gerüche – beispielsweise durch Land- oder Viehwirtschaft
- Kontinuierliche Lärmstörungen – beispielsweise durch laute Arbeiten
Der benachbarte Eigentümer erhält für die Störungen eine vertraglich vereinbarte Entschädigung . Hinweis: Häufig lassen sich Stromproduzenten das Recht einräumen, welches das Montieren von Photovoltaikanlagen auf den Dächern von Eigentümern absichert.
Grundstück –Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer?
Grundstückseigentümer haben folgende Rechte:
- Grundpfandrecht
Mit dem Grundpfandrecht können Grundstücksbesitzer ihr Grundstück beleihen. Das heißt: Das Grundstück dient als Sicherheit für Banken , die im Gegenzug Kredite vergeben. Das erfolgt beispielsweise durch eine Hypothek § 1113 BGB , Grundschuld § 1191 BGB oder einer Rentenschuld 1199 BGB . - Grunddienstbarkeit
Eine eingetragene Grunddienstbarkeit wird meist zwischen zwei benachbarten Eigentümern vereinbart. Die Vereinbarung soll einem Eigentümer bestimmte Rechte auf dem Grundstück des anderen Eigentümers einräumen – beispielsweise die Befahrung von Zufahrtstraßen . Die Grunddienstbarkeit wird in §§ 1018 – 1029 BGB geregelt - Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ermöglicht dem Rechtinhaber den Hausbau auf einem fremden Grundstück . Es wird also nur das Recht für den Bau erworben, aber nicht das Grundstück selbst. Für dieses Recht zahlt der Berechtigte einen monatlichen Erbbauzins an den Eigentümer. - Nießbrauch
Ein eingetragener Nießbrauch erhält vom Eigentümer das Recht das Grundstück zu bewohnen, bewirtschaften oder zu vermieten. - Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht sichert ausgewählten Personen den Vorzug beim Grundstückskauf und wird zwischen Eigentümer und der bestimmten Person vereinbart. Steht das Grundstück kurz vor Verkauf an einen Dritten, kann der Vorkaufsberechtigte in den bestehenden Kaufvertrag einsteigen und diesen zu gleichen Konditionen übernehmen. - Reallast
Eine Reallast bedeutet, dass zwischen Eigentümer und Käufer eine Belastung vereinbart und im Grundbuch eingetragen wird. Beispielsweise könnte vereinbart werden, dass die Eltern des alten Eigentümers, weiterhin auf dem Grundstück wohnen und zusätzlich monatliche Zahlungen erhalten.
Pflichten von Grundstücksbesitzer
Eigentümer von Grundstücken haben neben diversen Rechten auch Pflichten zu erfüllen. Als Eigentümer müssen Sie dafür sorgen, dass auf Ihrem Grundstück , keine anderen Personen zu Schaden kommen. Konkret heißt das: Eigentümer von Grundstücken müssen ihre Gehwege reinigen, streuen, sowie von Schnee befreien . Diese Verpflichtung wird als Verkehrssicherungspflicht bezeichnet. Zudem haften Eigentümer , wenn Personen durch einstürzende Gebäude verletzt oder getötet werden . Gemäß § 836 BGB sind Eigentümer dafür voll verantwortlich. Jedoch haften Eigentümer nicht, wenn Sie beweisen können, dass sie sorgfältig gehandelt haben.