" Ein Erbe kann den Mietvertrag nur erben, wenn der verstorbene Mieter allein lebte. Gibt es überlebende Mitbewohner in der Wohnung, dürfen sie in das Mietverhältnis eintreten, nicht der Erbe. Ein Monat Sonderkündigungsrecht ermöglicht es den neuen Mietern, den Mietvertrag außerordentlich aufzulösen.
Was geschieht mit dem Mietvertrag bei Tod des Mieters?
Beim Tod eines Mieters stellt sich die Frage, wer den laufenden Mietvertrag übernehmen darf oder muss. Die Beantwortung dieser Frage hängt von mehreren Kriterien ab: Lebte der Mieter allein? In welcher Verwandtschaftsbeziehung stand der Mieter mit den Mitmietern? Gibt es Erben?
Da der Todesfall eine Ausnahmesituation darstellt, ist niemand gezwungen, in den Mietvertrag einzutreten. Der Gesetzgeber schützt die Personen, die nach dem Todesfall in das Mietverhältnis eintreten würden, mit einem Sonderkündigungsrecht . Beispiel: Lars Müller ist Witwer und lebt allein in einer Mietwohnung. Er hat nur ein Kind. Nach einer schweren Herzerkrankung verstirbt Herr Müller. Die Tochter tritt nun automatisch in das Mietverhältnis mit dem Vermieter der Wohnung. Da sie die Wohnung aber nicht braucht, kündigt sie. Sie muss sich aber beeilen; sie hat nur einen Monat Zeit, den Mietvertrag zu kündigen (Sonderkündigungsrecht).
Wer kann den Mietvertrag übernehmen, falls der Mieter verstirbt?
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, wer beim Tod des Mieters in dessen Mietvertrag eintritt ( BGB § 563ff ). Verstirbt der Mieter einer Wohnung, wird der Mietvertrag automatisch fortgeführt. Wer in den Mietvertrag eintreten darf, hängt von mehreren Faktoren ab. Beim Todesfall des Mieters gibt es drei Möglichkeiten:
1) Mieter lebte allein: Lebte der verstorbene Mieter allein, darf der Erbe den Mietvertrag übernehmen. Wer erbt, hängt davon ab, wer in einem Testament oder Erbvertrag von Erblasser als Erbe eingesetzt wurde. Gibt es kein solches Dokument, gilt die gesetzliche Erbfolge . Dabei erben grundsätzlich die Kinder und der Ehegatte und dürfen daher den Mietvertrag übernehmen.
2) Mieter lebte mit Ehegatten (oder Lebenspartner): Führte der verstorbene Mieter und sein Ehegatte oder Lebenspartner einen gemeinsamen Haushalt in der Wohnung, tritt der überlebende Partner automatisch in das Mietverhältnis ein. Das heißt: Auch wenn der Mietvertrag nur auf die nun verstorbene Person lief, darf der überlebende Partner den Mietvertrag übernehmen. Mieter lebte mit anderen Familienangehörigen: Lebte der verstorbene Mieter zusammen mit seinem Ehepartner, mit den Kindern oder anderen Familienangehörigen dauerhaft in der Wohnung (gemeinsamer Haushalt), geht der Mietvertrag auf die Hinterbliebenen über. Dabei gibt es eine Reihenfolge: Will der überlebende Partner nicht in den Mietvertrag eintreten, treten die Kinder ein. Treten die Kinder nicht ein, so können andere Personen eintreten, die mit dem Mieter in einem dauerhaften Haushalt lebten (also familienfremde Personen). Hinweis: Das Gesetz macht eine Abstufung, wer in den Mietvertrag eintreten darf. Hat der Verstorbene mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner zusammengewohnt, dürfen diese vorrangig den bestehenden Mietvertrag übernehmen. Dann die Kinder, dann andere Familienangehörige, usw. Den Mietvertrag als Erbe übernehmen kann man grundsätzlich nur, wenn der nun verstorbene Mieter allein lebte.
Gibt es ein Sonderkündigungsrecht im Todesfall?
Der Gesetzgeber schützt diejenigen, die in das Mietverhältnis übernehmen dürfen. Sie dürfen aus dem Vertrag aussteigen, haben ein sogenanntes „Sonderkündigungsrecht“. Aber auch der Vermieter kann unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht haben.
Fristen bei Sonderkündigung
- Eine Sonderkündigung ist nur wirksam, wenn sie innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters ausgesprochen wird.
- Die Sonderkündigungsfrist beginnt zu laufen, wenn die eintrittsberechtigte Person vom Tod des Mieters erfahren hat.
- Nachdem die Sonderkündigung eingebracht wurde, gibt es 3 Monate Kündigungsfrist. Also: Spätestens 3 Monate nach der Sonderkündigung muss die Wohnung geräumt sein.
- Wurde die Frist verpasst, wird der Mietvertrag normal fortgesetzt. Dann gelten die Kündigungsfristen, die im Mietvertrag formuliert sind.
Hinweis: Wer das einmonatige Frist für die Sonderkündigung verpasst, muss den Mietvertrag übernehmen. Es gelten die mietvertraglichen Vereinbarungen.
Formvorschriften für die Sonderkündigung
- Sonderkündigung muss schriftlich erfolgen
- Jede kündigende Person muss eigenhändig unterzeichnen
- Kann jemand nicht unterzeichnen, muss eine Originalvollmacht beigelegt werden.
Sonderkündigungsrecht des neuen Mieters
Der neue Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Dabei ist es egal, ob es sich um eine Person handelt, die bereits mit dem verstorbenen Mieter zusammengelebt hatte oder nicht.
Gründe für die Sonderkündigung müssen nicht angegeben werden. Die Sonderkündigung kann durch ein einfaches Kündigungsschreiben beim Vermieter eingebracht werden. Fällt der Mietvertrag in eine Erbengemeinschaft, muss jeder Miterbe eine eigene Erklärung abgeben.
Sonderkündigungsrecht des Vermieters
Auch der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Dabei unterscheiden sich aber die Regeln zwischen Erben und anderen eintrittsberechtigten Personen:
- Sonderkündigung von Personen, die mit dem Verstorbenen in einem Haushalt lebten: Will der Vermieter jene kündigen, die mit dem Verstorbenen zusammen in der Wohnung gelebt hatten, muss er besondere Gründe angeben. Ohne gewichtige Gründe, kann er die Mieter nicht kündigen.
Beispiel: Tamara erbt den Mietvertrag ihrer Großmutter Gertrud. Sie möchte nun in die Wohnung einziehen. Allerdings möchte sie zwei Katzen und einen Hund mitnehmen. Im Mietvertrag steht, dass keine Haustiere gehalten werden dürfen. Der Vermieter kann also das Sonderkündigungsrecht anwenden.
- Sonderkündigung von Erben: Ist ein Erbe berechtigt, in den Mietvertrag einzutreten, muss der Vermieter keine besonderen Gründe für die Sonderkündigung angeben. Der Vermieter muss allerdings die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Die Sonderkündigung muss also innerhalb eines Monats, nachdem der Tod des Mieters bekannt wurde, erfolgen.
Sonderkündigungsrecht bei Tod des Vermieters
Verstirbt der Vermieter, gibt es für die Mieter kein Sonderkündigungsrecht. Es gelten die im Mietvertrag geregelten Kündigungsfristen. Die reguläre Kündigungsfrist beträgt 3 Monate.
> Weitere Details zur Kündigung eines Mietvertrags lesen
Welche Rechte und Pflichten hat der neue Mieter?
Der neue Mieter übernimmt alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters. Das heißt, er muss…
- die Wohnung im Zweifelsfall renovieren,
- eventuelle Mietschulden bezahlen (ausgenommen sind Verbindlichkeiten wie Strom und Wasser),
- eine Mietsicherheit leisten, sofern der Vermieter eine solche verlangt und der Verstorbene diese noch nicht gezahlt hat,
> Alle Rechte und Pflichten von Mietern Achtung: Verstirbt jemand, müssen sich dessen Angehörige oder Erben um viele Dinge kümmern. Neben dem Mietvertrag bestehen oft noch andere Verträge. Es muss schnell entschieden werden, welche Verträge gekündigt werden müssen. Die Anordnungen des Verstorbenen sind dabei zu beachten. Hier finden Sie eine Checkliste für den Todesfall .
Was kann der Vermieter tun, wenn kein Erbe bekannt ist?
Es kommt vor, dass keine Mitmieter und auch keine Erben existieren. Gibt es niemanden, der in das Mietverhältnis eintritt, sollte der Vermieter folgendermaßen vorgehen:
1) Nachlassgericht kontaktieren: Der Vermieter kann beim Nachlassgericht in Erfahrung bringen, ob es Erben gibt.
2) Nachlasspfleger bestellen: Existieren keine Erben oder kann der Vermieter diese über längere Zeit nicht erreichen, kann er einen Nachlasspfleger beauftragen. Dieser kümmert sich um die Kündigung und Räumung der Wohnung. Der Antrag auf Nachlasspflegschaft ist in diesem Fall kostenlos. Zudem sucht der Nachlasspfleger nach Erben. Bleibt die Suche erfolglos, erbt das Land. Entstehende Kosten bezahlt der Nachlasspfleger aus dem Nachlass des verstorbenen Vermieters. Ist der Nachlass überschuldet, muss der Vermieter die Kosten für die Räumung (und Renovierung) selber tragen. Achtung: Dem Vermieter hat nicht das Recht, die Wohnung eigenmächtig zu betreten oder auszuräumen. Er darf das auch dann nicht, wenn vorerst keine Erben auffindbar sind. Finden sich im Nachhinein doch noch Erben, können diese möglicherweise Schadenersatz verlangen.
Was geschieht mit dem Mietvertrag, wenn der Vermieter stirbt?
Wenn der Vermieter verstirbt, treten sein Erbe oder seine Erben in den bestehenden Mietvertrag ein. Die Erben werden Gesamtrechtsnachfolger des Verstorbenen. Um als Mieter sicherzugehen, dass man nun an den tatsächlichen Erben Miete zahlt, kann man von diesem die Vorlage eines Erbscheins oder Testaments mit Eröffnungsprotokoll verlangen. Achtung: Stirbt der Vermieter, gibt es kein Sonderkündigungsrecht für die Mieter. Es gelten die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen.
Sonderkündigung bei Todesfall – Vorlage & Muster
………………………..…………….. [Anschrift des Mieters (kündigenden Person)]
………………………..…………….. [Anschrift des Vermieters]
…………………………….. [Ort und Datum]
Betreff: Außerordentliche Kündigung des Mietvertrags
Sehr geehrte/r Frau/Herr ……………………….. [Nachname des Vermieters] ,
aufgrund des Todes von Frau/Herrn………………………..……. [Vor- und Nachname des verstorbenen Mieters] am …………….……… [Todesdatum] kündige/n ich/wir den Mietvertrag für die Wohnung an folgender Adresse:
[Straße und Hausnummer]
[Etage und Wohnungsnummer]
[Postleitzahl und Ort]
Die Kündigung erfolgt fristgemäß zum ………………………..……. (Monatsende plus drei Monate). Dabei mache/n ich/wir vom Sonderkündigungsrecht der Erben gemäß § 580 BGB Gebrauch: „Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.“
Im Anhang finden Sie die Sterbeurkunde von Frau/Herrn………………………..……. [Nachname des verstorbenen Mieters] beigelegt. Ich/Wir bitten Sie, die Kündigung des Mietverhältnisses schriftlich zu bestätigen.
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
…………………………………………….. [Unterschrift aller Mietberechtigten / Erben]
…………………………………………….. [Ort und Datum]
Anlage
Kopie der Sterbeurkunde des ehemaligen Mieters