Mieter, die trotz Kündigung nicht ausziehen, stellen den Vermieter vor Schwierigkeiten. Möglicherweise hat er bereits Nachmieter gefunden oder will selbst einziehen. Welche Möglichkeiten der Vermieter in dieser Situation hat und wie er vorgehen kann, wird in diesem Artikel erklärt.
Wohnung gekündigt – aber der Mieter zieht nicht aus?
Der Mietvertrag wurde gekündigt, aber der Mieter zieht nicht aus der Mietsache aus. Diese Situation kommt häufig vor, gerade bei fristlosen Kündigungen ziehen Mieter oft nicht sofort aus. In dieser Situation gibt es mehrere Schritte, die man als Vermieter unternehmen kann.
Zunächst muss geprüft werden, ob die Kündigung rechtswirksam ist. Denn erst dann hat der Mieter gemäß § 546 BGB die Pflicht, die Mietsache zu verlassen, da er sein Recht am Besitz der Immobilie verloren hat. Für eine rechtswirksame Kündigung des Mietverhältnisses braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund . Zu diesen Gründen zählen:
- Eigenbedarf
- Wiederholte Störung des Hausfriedens
- Verhinderung einer wirtschaftlichen Verwertung
- Grobe Vertragsverletzungen
- Mietrückstände
Damit die Kündigung richtig gestaltet wird und damit rechtswirksam sein kann, ist es oft schon beim Verfassen des Kündigungsschreibens ratsam, einen Anwalt für Mietrecht zu Hilfe zu holen. Denn werden darin grobe Fehler gemacht, weil beispielsweise kein Kündigungsgrund angegeben wird, kann der Mieter die Kündigung einfach abwenden.
Was dürfen Vermieter nicht tun?
Zieht ein gekündigter Mieter nicht aus der Wohnung aus, gibt es ein paar Dinge, die der Vermieter auf keinen Fall tun sollte. Der erste Punkt ist, dass der Vermieter nie mit einer eigenmächtigen Räumung beginnen darf, denn das ist unzulässig. Auch ein Austauschen des Türschlosses, wodurch der Mieter die Wohnung nicht mehr betreten kann, muss der Vermieter unterlassen. Solange der Mieter nicht ausgezogen ist, bleibt er der Besitzer der Wohnung.
Denn als Besitzer gilt ein Mieter so lange, wie er die Wohnung innehat und noch nicht an den Eigentümer zurückgegeben hat. Dringt der Vermieter dann unerlaubt in die Wohnung ein, besteht gemäß § 858 BGB verbotene Eigenmacht wegen der Störung des Besitzes. Daher sollten Vermieter in ihrem Vorgehen vorsichtig sein, denn sonst machen sie sich unter Umständen wegen Hausfriedensbruchs nach § 123 StGB strafbar. Wird er dem Mieter gegenüber sogar gewalttätig oder droht ihm, kann er wegen Nötigung nach § 240 StGB strafbar werden.
Von einer Versorgungssperre sollten Vermieter in vielen Fällen ebenso absehen. Durch das Abstellen von Strom oder Wasser versuchen manche Vermieter, ihre Mieter so aus dem Gebäude zu bekommen. Denn wenn der Mieter weiterhin die Betriebskostenabrechnung bezahlt hat und kein Schaden entstanden ist, sieht das Gericht für eine Versorgungssperre meist keinen Grund.
Demgegenüber hat die Rechtsprechung beschlossen, dass der Vermieter nicht zu Versorgungsleistungen nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, wenn er dafür kein Entgelt erhält und ihm dadurch ein Schaden drohen würde. Vor allem im Fall von Mietnomaden , die Miete und Nebenkosten nicht bezahlen und oft Schäden hinterlassen, kann eine Versorgungsperre eine Option sein.
Wie können Vermieter vorgehen?
Es gibt für Vermieter mehrere Möglichkeiten, wie sie ihre Mieter zum Auszug bewegen können. Bevor sofort eine Räumungsklage bei Gericht eingereicht wird, sollte eine außergerichtliche Lösung gesucht werden. Das kann Zeit und Kosten sparen.
Widerspruch gegen den weiteren Gebrauch
Sobald der Vermieter bemerkt, dass der Mieter nicht aus der Mietsache auszieht, sollte er eine Widerspruchserklärung gegen den weiteren Gebrauch der Wohnung erstellen. Das ist wichtig, da sich ansonsten das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängern kann. Dies geschieht dann, wenn der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses weiter in der Wohnung bleibt und der Vermieter dem nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht. Die Frist von zwei Wochen beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter von dem weiteren Gebrauch der Mietsache Kenntnis gewinnt.
Vor der Erstellung des Widerspruchschreibens sollte der Vermieter überprüfen, ob im Mietvertrag festgelegt wurde, dass das Mietverhältnis bei der weiteren Nutzung der Wohnung nicht verlängert werden kann. Denn wenn dies ausgeschlossen ist, braucht der Vermieter keinen Widerspruch auszusprechen.
Prüfung der Rechte des Mieters
Der Vermieter sollte auf jeden Fall überprüfen, ob das Kündigungsschreiben den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Unter anderem müssen der wahre Kündigungsgrund und die richtige Kündigungsfrist enthalten sein.
Darüber hinaus hat der Mieter gemäß § 574 BGB bei einer ordentlichen Kündigung (beispielsweise wegen Eigenbedarfs ) ein Widerspruchsrecht . Er kann beispielsweise dann gegen die Kündigung widersprechen, wenn eine außerordentliche Härte vorliegt, die gegenüber den Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte besteht beispielsweise dann, wenn ein angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschaffen werden kann ( § 574 Abs.2 BGB ).
Auch eine schwere Erkrankung oder eine Schwangerschaft zählen dazu. Besteht eine außerordentliche Härte für den Mieter, so kann er spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses sein Widerspruchsschreiben einreichen. Genaueres dazu können Sie im Artikel Mietvertragskündigung nachlesen. Wurde der Mieter allerdings z.B. wegen grober Vertragsverletzung fristlos gekündigt, hat er kein Widerspruchsrecht.
Versuch einer einvernehmlichen Lösung
Zieht der Mieter nicht gleich aus, können Vermieter und Mieter immer noch versuchen, zu einer einvernehmlichen Lösung zu gelangen. Möglicherweise fühlt sich der Mieter nicht im Stande zu einem Umzug. Hat er womöglich Geldprobleme, so kann der Vermieter sich eventuell an den Umzugskosten beteiligen. Auch eine Hilfe bei der Suche einer neuen Wohnung kann für den Mieter eine erhebliche Erleichterung sein.
Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Mieter zwar nicht grundsätzlich den Auszug verweigert, aber mit dem gesetzten Kündigungstermin nicht zufrieden ist. In diesem Fall könnte der Vermieter freiwillig eine Räumungsfrist gewähren.
Gerichtliches Vorgehen für den Auszug des Mieters
Hat der Vermieter alle im vorigen Kapitel beschriebenen Möglichkeiten versucht und der Mieter weigert sich weiterhin, die Wohnung zu verlassen, bleibt nur noch ein gerichtliches Vorgehen.
Hinweis: Dies ist beispielsweise im Fall von Mietnomaden oft notwendig, die Einmietbetrug begehen. Meist zahlen Mietnomaden auch keine Miete und können Schäden an der Wohnung hinterlassen. Haben Sie es als Vermieter mit solchen Betrügern zu tun, lesen Sie am besten in unserem verlinkten Artikel darüber weiter, wie Sie diese zum Verlassen der Wohnung zwingen können.
Räumungsklage als letzte Möglichkeit
Das gerichtliche Mittel, um unwillige Mieter zum Auszug zu bewegen, ist die Räumungsklage . Diese kann beim Amtsgericht eingereicht werden, nachdem die Frist zum Auszug und eine Nachfrist vergangen sind. Für Wohnmietobjekte ist das Amtsgericht der Stadt oder Gemeinde zuständig, in dem die Immobilie liegt. Bei Gewerberäumen ist bei einem Streitwert unter 5 000,- Euro das Amtsgericht der Stadt oder des Bezirks zuständig, wo die Gewerberäume befinden. Bei einem höheren Streitwert wird die Klage beim Landgericht eingereicht.
Die wichtigste Voraussetzung ist auch hier eine rechtsgültige Kündigung des Mietverhältnisses. Ist dann die Frist zum Auszug und die Nachfrist verstrichen, kann der Vermieter oder sein Anwalt eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Frühestens darf dies allerdings zwei Wochen nach der erfolgten Kündigung geschehen. Die Inhalte einer Räumungsklage orientieren sich meist an denselben Punkten:
- Name und Adresse vom Vermieter
- Adresse des zuständigen Amtsgerichts
- Titel für die Klage (z.B. „Klage auf Räumung gemäß § 543 BGB )
- Beschreibung des Mietobjekts und Nennung von Kläger und Beklagtem
- Verweis auf ausstehende Mietzahlungen und die Verfahrenskosten
- Hinweis auf die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils und ein Versäumnisurteil im Falle keiner Rückmeldung auf das Klageschreiben
- Begründung der Räumungsklage
- Unterschrift des Vermieters
Nachdem die Räumungsklage eingereicht wurde, muss der Vermieter den Gerichtskostenvorschuss bezahlen, damit die Klage eröffnet wird. Der Mieter erhält dann per Post die Räumungsklage, auf die er antworten muss. Tut er das nicht, kann der Vermieter oder sein Anwalt ein Versäumnisurteil beantragen. Der Mieter kann sich auch gegen die Klage wehren, wodurch es zu einer Gerichtsverhandlung kommt. Das Urteil des Gerichts ist dann vier Wochen nach der Verhandlung rechtskräftig und kann vollstreckt werden. Hat das Gericht dem Vermieter stattgegeben, so erhält dieser einen Räumungstitel. Weitere Details lesen Sie in unserem Artikel Räumungsklage .
Zwangsvollstreckung
War der Vermieter mit seiner Räumungsklage erfolgreich, kann er einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Dieser kündigt dem Mieter einen Besuch an und verlangt die freiwillige Räumung der Mietsache. Gibt der Mieter nicht nach, beauftragt der Gerichtsvollzieher ein Umzugsunternehmen, welches die Möbel des Mieters abholt und einlagert.
Hinweis: Hat der Vermieter einen Räumungstitel erwirkt, kann er die vorgestreckten Kosten vom Mieter zurückfordern. Das betrifft die vorgestreckten Gerichtskosten sowie die Kosten für Umzugsfirmen bzw. die Einlagerung der Möbel und die Kosten für den Gerichtsvollzieher. Doch nicht selten bleiben Vermieter auf den Gerichtskosten sitzen, da Geldnot ein Grund für die Verweigerung des Auszuges aus dem Mietobjekt sein kann. Das sollte Vermietern bewusst sein, wenn sie ein Räumungsverfahren eingehen. Eine Alternative zur Einlagerung der Möbel ist die Berliner Räumung . Bei dieser Variante werden die Möbel nicht abgeholt, sondern der Gerichtsvollzieher lässt lediglich die Schlösser der Mietsache austauschen. Dadurch werden Kosten gespart. In diesem Fall macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend. Er kann somit auch Dinge des Mieters versteigern. Aber Vorsicht – nicht alle Gegenstände dürfen vom Vermieter versteigert werden.
Lesen Sie mehr darüber in unserem Artikel über die Zwangsräumung .
Entschädigung für den Vermieter
Wenn das Mietverhältnis endet, schuldet der Mieter dem Vermieter keine Miete mehr. Bleibt er jedoch weiterhin darin wohnen, darf er das dennoch nicht umsonst tun. In diesem Fall schuldet er dem Vermieter anstatt der Miete eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB .
Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
§ 546a Bürgerliches Gesetzbuch Voraussetzung für das Verlangen einer Nutzungsentschädigung ist, dass der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Willen des Vermieters weiterhin in der Wohnung lebt. Hat das den Grund, dass er beispielsweise mit der Renovierung noch nicht fertig geworden ist und die Wohnung unter Zustimmung des Vermieters ein paar Tage verspätet zurückgibt, geht das nicht gegen den Willen des Mieters. In diesem Fall könnte der Vermieter keine Nutzungsentschädigung fordern. Eine weitere Voraussetzung ist, dass der Vermieter gegen die weitere Nutzung seiner Immobilie widersprochen hat. Entscheidend ist dabei nicht, ob der Mieter tatsächlich noch in der Wohnung wohnt, sondern ob der Mieter alle Schlüssel für die Wohnung zurückgegeben hat.
Unter Umständen kann der Vermieter sogar Schadensersatz gemäß § 280 BGB wegen Mietausfalls gegen den Mieter geltend machen. Denn durch das Blockieren der Wohnung durch den Mieter kann er sie nicht weitervermieten. Der Vermieter kann folglich Schadensersatz in Höhe der vereinbarten Miete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern.
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs kann das ähnlich sein. Hat der Vermieter beispielsweise seine alte Wohnung schon gekündigt und muss sich nun wegen einem auszugsunwilligen Mieter eine andere Wohnung als Zwischenlösung suchen, kann die Schadensersatzsumme auch höher ausfallen. Denn dieser Schaden übersteigt den Mietausfall und der Vermieter kann einen Verzugsschaden geltend machen.